민간임대주택법 개정 2021.09.07

임대보증금 보증은 임대사업자가 보증금을 반환하지 않을 경우에 보증회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품으로, 2005년 공공건설 입대를 시작으로 보증 의무가입을 시행한 이래로 변화를 거쳐 2020년 주택시장 안정 보완대책에 따라 모든 임대주택으로 확대 적용하였는데요.

 

이번 민간임대주택법 주요 개정사항으로는 임대보증금 보증가입 면제사유를 규정하고 보증 미가입 처벌과 형벌을 과태료로 전환하며, 미가입 시 임대사업자 등록 직권말소가 가능하며, 계약갱신 기간을 임대의무기간에서 임대등록기간으로 연장하고, 설명의무 위반 등으로 등록말소 후 2년 미 경 과시 등록을 제한하는 사항을 발표했습니다.

먼저, 임대보증금 보증가입 면제사유 규정은 2021년 9월 14일 시행으로,

 

1. 임대보증금이 주택임대차 보호법상에 최우선변제금액 이하이고, 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우로 최우선변제금액은 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 보장됩니다. 다만, 임차인의 알 권리 보장과 최우선변제금액이 주택가액의 1/2 범위 내에서 배정받는 한계를 고려하여 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 했습니다. <2021년 5월 11일 기준으로 서울시 5천만 원/ 수도권 과밀억제권역 및 용인시, 화성시, 세종시, 김포시 4,300만 원/ 광역시 및 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 2,300만 원/ 그 밖의 지역 2천만 원으로 적용기간과 지역, 담보물권의 설정시점에 따라 최우선 변제금을 확인해야 함>

 

2. 임대사업자가 기존주택을 임차하는 LH, SH 등 공공주택사업자와 임대차 계약을 체결하고 해당 공공주택임대사업자가 보증가입을 한 경우로 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료하였으므로 보증가입을 면제합니다.

 

3. 임차인이 보증회사와 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증 수수료를 전부 지급한 경우로, 중복가입과 임차인의 수수료 이중부담의 문제를 해결하기 위해 보증가입을 면제하되 임대사업자의 의무부담 전가를 방지하기 위해 임대사업자가 수수료를 부담한답니다.

현재 보증에 가입하지 않은 임대사업자는 형사처벌 대상이지만 부담으로 인한 제재의 실효성 부족과 위반건수와 무관한 일률적 적용으로 의무 위반에 따른 처벌의 형평성 문제로 형벌 조항을 삭제하고, 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하되 상한액을 3천만 원으로 설정한답니다. <2022.01.15 시행>

 

일부 보증액은 [(담보권 설정금액+임대보증금)-(주택가액*60%)]로, 금액이 0 이하인 경우에는 보증에 가입하지 않아도 되며, 일부 보증요건으로 전세권이 설정된 경우나 주택임대차 보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우로 명시하고 임차인의 의사를 반영하기 위해 일부 보증에 대한 동의를 받도록 한 답니다. <2021.09.14 시행>

 

현재 임대보증금 보증의 가입의무기간이 임대의무기간으로 규정되어 경과 후에는 가입 여부가 불확실하여 임차인 보호에 한계가 있어 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우라면 임대차 계약이 종료되는 날로 보증가입기간을 연장합니다. <2021.09.14 시행>

 

보증회사는 임대차 사업자의 보증 가입 또는 해지사실을 시장 군수 구청장에게 알리고 관련 자료를 제출하며, 해당 지자체의 장은 국토교통부 장관에게 관련 자료를 제공해야 합니다. <2022.01.15 시행>

이번 개정법률은 임대사업자 관리 강화 방안으로 임대보증금 보증 미가입 시에 등록 직권말소가 가능하며, 임대차 계약갱신 가능이 간 연장과  임대사업자 등록 제한 사유를 추가하였는데요. 자세한 사항은 국토교통부 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.