임대차 3법 (계약갱신청구권, 전월세상한제,임대차신고제도)

2020년 7월 31일 주택임대차 보호법 개정안이 통과되면서 임대차 3 법이 시행되었는데요. 임대차 3 법이라 불리는 이번 개정안에서 계약갱신청구권은 1회 계약갱신을 임차인이 청구할 수 있는 제도로 안심 거주기간이 2년 늘어나, 총 4년을 거주할 수 있도록, 서민이 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성하기 위해 만들어진 법이랍니다. 

 

 

 

전월세 상한제 

임대차 3 법인 전월세 상한제는 갱신 시 임대료 상환도 5% 범위 내로 제한하여 임대료 급등에 따른 부담을 덜 수 있는 제도로 임대인과 임차인의 관계를 균형 잡힌 권리 관계로 재정립하겠다는 취지이며, 마지막으로, 내년 6월에는 임대차 신고제도를 통해 실거래 정보 취합을 통해 시의성 있는 임대정보를 제공하여, 임대차 시장을 체계적으로 관리할 것으로 보이는데요.

 

 

 

논란의 여지가 있는 계약갱신 청구권

가장 논란이 되고 있는 계약갱신 청구권은 임차인이 희망하면 거주기간을 연장할 수 있어, 임대인이 임대차 계약갱신 시점에 거주하기를 원한다면 임차인의 계약갱신청구권이 인정되지 않으며, 임대인이 직접 거주를 이유로 다른 세입자를 들일 경우는 손해를 배상하도록 하는 규정을 신설하여, 임대인과 임차인간 손해배상액을 결정하지 못한다면, 갱신 거절 당시 월 단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액과 (전세금은 월세로 전환하여 전환율 4% 적용함) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 임대료의 2년분에 해당하는 금액과, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 합니다.

 

임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 6 개월 전부터 1개월 전까지, 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 되는 조항도 2020년 12월 10일부터는 6개월에서 2개월 전까지로 기간이 개정되며,  이에 따른 혼란을 막기 위해 분쟁조정위원회 확대 설치와 주택임대차 보호법 해설서를 전국적으로 배포할 예정이랍니다.

 

 

 

 

하지만, 이미 임차인의 4년 거주가 보장되면서, 세놓기 꺼려하는 집주인이 늘어나면서 전세 매물이 귀해 가격이 오르거나, 기존 세입자와 임대인간 분쟁으로 법시행에 따른 시행착오를 겪고 있으며, 임대차 3법인 계약갱신청구권이 소급 적용되면서 다양한 사례가 발생하고 있어 상담창구를 운영 중이니, 국토교통부 민원콜센터인 1599-0001와 서울시 전월세보증기금지원센터 02-2133-1200~8, 대한 법률구조공단 국번 없이 132와  한국감정원 053-663-8425, LH공사 055-922-3638,3641번과 경기도 임대차 즉시 전화상담 031-8008-2246, 을 통해 문제점을 해결할 수 있을 텐데요. (공문 Q&A에 나옴)

 

임대차 3법인 계약갱신청구권 시행 시 잔존기 만만 있으면 기존 계약의 연수에 상관없이, 계약기간이 1개월 남아있다면 1회의 갱신청구권을 요구할 수 있으며, 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인의 갱신을 거절하고 제삼자와 새로운 임대차 계약을 맺을 수 없으며, 임대인이 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우에도 임차인은 계약갱신 요구가 가능하며, 임대인은 임차인과 계약갱신을 한 경우라도 개정법률에 따른 5% 이내의 증액 상한 적용을 요구할 수 있답니다.

 

 

 

 

임차인은 계약갱신청구권을 행사하더라도 무조건 2년을 거주할 의무는 없으며, 언제든지 계약해지를 통보하고 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생하여, 이경우 임차인은 3개월분의 임대료를 내야 합니다. 임대차 3법중 지금 가장 혼란이 야기되는 부분은 계약갱신청구권이지만 내년 6월부터 시작되는 임대차 신고제도가 또 한 번 부동산 시장에 어떤 방향을 불어올지 궁금한데요, 모쪼록 잘 대비하시기 바랍니다. (임대차 3 법 2020.10.13)