재개발과 재건축 (feat.지역주택조합)

기존의 주택을 허물고 다시 짓는다는 의미에서 재개발과 재건축은 동일선상에 놓여 있지만, 재건축은 낡은 아파트나 연립주택지구를 새롭게 짓는 것을 말하고, 주택건설 촉진법에 따라 노후 불량 주택을 철거하고, 기존 주택 소유자들끼리 재건축 조합을 설립하여 진행하는 방식이며, 재개발은 도시환경과 도시경관을 재정비하는 방식으로 도로와 상하수도 기반시설을 새로 정비하는 공공성격을 가미한 방식으로 접근하시면 됩니다.

 

 

재개발과 재건축은 결론적으로 새로운 공동주택을 짓는 대표적인 방식으로 재건축 대상은 단독주택을 포함한 노후된 불량주택으로 300세대 이상(단독 200호 이상)이거나 1만㎡이상의 부지면적과 안전진단 결과 3/2 이상의 주택이 재건축 판단을 받은 지역에 한하며, 추진위원회를 구성하여, 전체적인 구분 소유자의 5분의 4 이상, 동별 3분의 2 이상의 동의를 거쳐야 재건축 결의가 법적 효력을 얻게 되며, 지자체가 안전진단 절차를 받아 재건축 여부를 판단하면 조합 설립과 함께 사업이 시작되는 구조입니다.

 

재건축은 건축물의 멸실이나 붕괴, 안전사고의 우려가 있거나, 20년 이상 경과하여 수선유지비나 관리비가 과다하게 청구되고 주거환경이 불량하여 재건축 시 효율성이 증가하는 경우와, 시군구청장이 재건축이 필요하다고 인정하는 경우,  재해위험이 높은 단독, 다세대주택이 해당되는데요.

 

재개발과 재건축 중 재개발은 낡고 오래된 주택가를 중심으로 생활의 불편함을 개선하기 위해 도로와 상하수도 시설 같은 대대적 정비를 통해 낡은 주택을 허물로 공동주택을 건설하는 방법으로 주거환경개선에 이바지하는 도시계획사업으로, 시도의 지차체에서 구역지정고시를 받으며 시작하게 됩니다.

 

구역지정고시는 재개발 계획의 검토 뒤 기본계획에 무리가 없다면 재개발지역을 지정하는 것으로, 조합을 정식으로 설립하고, 사업인가를 받는 방식으로 재개발 조합은 해당 지역 안의 토지소유자 5인 이상이 사업시행을 위한 조합정관을 작성하며, 토지 등 소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 구청장의 조합설립 인가를 받아야 하며, 토지면적 3분의 2 이상의 토지 소유자의 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 사업이 시행됩니다.

 

공공성격이 짙은 재개발이 재건축보다는 주택에 거주하는 세입자에 대한 주거대책비나 이사비용에 대한 혜택을 수월하게 받을 수 있는 편으로, 재개발 전부터 해당 지역에 거주하는 세입자에게 이주비로 불리는 주거이전비를 받을 수 있으며, 정비구역 공람 공고일을 기준으로 3개월 전부터 살고 있는 세입자와 기초생활보상 대상자라면 임대주택에 들어갈 수 있으며, 기준에 관계없이 재개발구역 안에 거주하는 세입자라면 이사비를 받을 수 있는데요.

 

마지막으로, 재개발과 재건축은 아니지만, 조합을 결성하여 조합원들의 자금으로 토지를 매입하고, 조합을 결성하여 사업승인을 받는 구조로 진행되는 지역 주택조합이 있습니다. 해당 주택을 건설할 대지의 100분의 80 이상의 토지 사용승낙서와 창립총회 회의록과 조합장과 조합원 명부, 사업계획서 등을 해당 시군구청에게 제출해야 하는데, 조합원의 자금으로 토지를 매입하고, 매입하는 과정에 다양한 변수가 있으니 충분한 고려가 필요합니다.

 

 

 

<2020.10.31 재개발과 재건축>