재개발 추진 절차 알아볼까요?

재개발이나 재건축을 통해 내 집 마련의 꿈을 계획하는 분도 계시지만, 투자를 통해 적절한 수익을 생각하는 분도 많을 겁니다.  많은 분이 미개발지를 찾아 투자하지만, 기본적으로 10년 이상은 들고 가야 하는 투자라 시간과의 싸움에서 승리해야 하는 단점도 있답니다.

 

[재개발 추진 절차]

 

계획단계-

기본계획 수립, 기초조사, 기본계획(안) 작성, 주민공람 및 지방의회 의견청취, 관계 행정기관 협의, 지방도시계획위원회 심의, 지방자치단체 공보 고시, 국토교통부 장관 보고

 

시행단계 1-

조합설립추친위원회, 추진위원회 구성, 동의서 징구, 추진위원회 승인, 조합설립, 창립총회, 동의서 징구, 조합설립인가 신청, 공동사업시행자 선정과 시공자 선정

 

시행단계 2-

사업시행인가, 타법령에 의한 심의 및 경가 등, 사업시행계획 수립과 신청, 공람 공고 및 열람과 의견청취, 인가와 변경, 사업시행인가 고시. 관리처분계획, 분양신청의 통지와 공고, 분양신청과 종전자산평가와 종후 자산 추산액 산정, 관리처분계획의 수립과 조합원 총회 결의 공람 및 의견청취, 관리처분계획인가, 통보와 통지, 이주와 철거

 

완료단계-

착공 및 분양, 입주자 모집 승인 신청, 일반 분양, 준공 신청과 검사 공사 완료, 조합의 청산과 해산.

 

재개발 추진 절차는 크게 계획단계부터 시행단계를 거쳐 완료단계에 이르는 과정으로, 50만 명 이상의 도시에서 기본계획 수립을 시작한 뒤, 기본계획 수집 지침에 따른 기초조사를 실시한 뒤 (특별시장, 광역시장, 시장), 기본계획을 작성하여, 주민공람 및 지방 의회 의견 청취를 거칩니다. 관계 행정기관의 협의와 지방 도시계획 위원회의 심의를 거쳐, 지방자치단체의 공보에 고시하고, 국토교통부 장관에게 보고하는 순서가 계획단계인데요.

 

다음에는 시행단계로 들어가는데, 조합설립추진위원회가 (위원장을 포함한 5인 이상의 위원과 감사 1인) 구성되고, 토지 등 소유자의 과반수 동의를 얻어야 추진위원회 승인 신청이 가능합니다. 보통 이렇게 도장을 찍고 다니면 소문이 나기 시작하죠.

 

추진위원회 승인 신청이 지나면 시장이나 군수가 승인하고, 정비사업 전문관리자의 업무에 따라 조합설립 동의와 정비사업 동의에 관한 업무의 대행과 조합설립 인가의 신청에 관한 업무 대행, 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서 작성과 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원과, 사업시행인가 신청에 관한 업무의 대행 , 관리처분 계획의 수립에 관한 업무 대행이 진행되며, 정비사업 전문관리업의 등록에 따라 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 자문을 구하고자 하는 자는 시도지사에게 등록해야 합니다.

 

이런 여러 가지 과정을 거치면, 조합이 설립되고, 창립총회를 통해 다시 동의서를 구합니다. 이때 동의의 내용은 건축물의 설계 개요와 건축물 철거 및 신축에 드는 비용과 비용 분담기준, 사업 완료 후 소유권 귀속 사항과 조합 정권 등으로 토지 등 소유자의 3/4 및 토지면적의 1/2 이상의 토지 소유자 동의가 필요합니다.

 

조합설립인가신청서는 30일 내 처리되며 인가를 받으면 조합정관이 정한 바에 따라 토지 등 소유자에게 그 내용을 통지하고 이해관계인도 열람할 수 있는데요.

 

그다음부터는 사업시행인가로 타법령에 의한 심의 및 경가 등이 진행되며, 사업시행서의 작성을 통해 사업시행계획을 수립하게 됩니다. 이때는 토지이용계획과 주민 이주대책 및 정비기반시설과 세입자 주거대책과 건축물의 높이 및 용적률에 대한 건축 계획, 교육시설 등에 대한 부분이 작성되며, 시행자는 시장, 군수에게 사업시행인가 신청서를 제출하고, 공람공고 및 의견청취를 통해 사업시행인가와 변경인가가 결정됩니다.

 

그리고 사업시행인가 고시가 떨어지면 관리처분계획으로 넘어가게 되면서 분양신청의 통지와 공고를 시행사가 토지 등 소유자에게 알리게 되고, 토지 등 소유자는 시행자에게 분양신청을 할 수 있는데요. 종전자산평가와 종후 자산 추산액 산정과 관리처분계획의 수립과 조합원 총회의 결의 공람과 의견청취 등이 진행되며, 관리처분계획인가 신청이 끝나고 인가나 고시가 되면 통보와 통지를 통해 아주가 시작되고, 철거하게 됩니다.

 

철거와 비슷한 시점에 착공과 분양이 이어지는 구조로 건축물이 완전히 준공될 때까지 몇 년의 시간이 필요한데요. 자세한 정비사업 내용은 해당 도시의 정비사업 통합 홈페이지를 찾아 들어가시면 됩니다. (하나로 통일되지 않아 찾기는 불편함.. 재개발 추진 절차는 부산광역시 정비사업 통합 홈페이지에 나와있는 내용을 토대로 작성했습니다)

 

재개발 추진 절차는 상당히 긴 과정으로, 소문만 듣고 샀다가 오랫동안 기다리지 못하면 원하는 수익을 가져갈 수 없고, 반대로 재개발 추진 절차 진행 중에 무산되는 경우도 있으니 신중한 판단이 필요한데요. 장, 단기로 접근할 것인지 투자의 목적과 본인의 상황에 맞는 재개발 투자에 도움에 되길 바라며 글을 마칩니다.

 

 

 

<재개발 추진 절차 2020.12.10. 수>