부동산 부부 공동명의 종합부동산세와 양도소득세

부동산을 구입하게 되면 취득세를 내고 등기를 거쳐 소유권을 얻게 되고, 보유하는 동안 재산세를 내야 하며, 조건에 따라 종합부동산세 대상이 되면 내야 합니다. 그리고 팔게 되면 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 하는데요.

 

취득세는 취득가액에 과세하는 세금으로 부부 공동명의에 별 다는 절세 혜택을 받을 수 없답니다.  부부 중 한 명이 오랫동안 소득이 없는 상태에서 공동명의로 진행한다면 자금출처를 밝혀야 하는 번거로움이 생길 수도 있는데요. 보유 중 내야 하는 재산세는 지분별로 나누어 내는 것이라 별다른 혜택은 없습니다만, 양도소득세는 감면받을 수 있습니다.

 

왜냐하면 매도하고자 하는 부동산에 양도차익으로 과세하는 양도소득세는  부부 각자의 양도차익을 계산한 뒤에, 세율을 적용하기 때문에 감면 효과를 얻을 수 있는 것인데요. 각각 기본공제 250만 원을 받을 수 있으며, 계산해 보지는 않았지만 공동명의 시 최대 절세금액은 4천만 원이랍니다. 물론 1세대 1 주택 9억 원 이하의 양도 소득세 비과세 대상이라면 해당하지 않으니 눈여겨볼 필요도 없는데요. 또 한 가지 장기보유 특별공제율이 높은 경우라도 마찬가지랍니다.

 

공시 가격 현실화에 따라 종합부동산세 과세대상이 많아지면서, 부부 공동명의의 혜택을 받을 수 있는지 여부도 주목받고 있는데요. 공시 가격 6억 원 이상으로 1세대 1 주택자는 9억 원이 기준으로 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준이 산출되는 종합부동산세는 과세표준에 따른 세율과 누진공제액에 따라 종합부동산세가 산출되고, 1세대 1 주택자에게 보유기간과 연령에 따른 세액공제를 받는 구조인데요.

 

1세대 1 주택자의 단독명의로 된 고령자 공제로 만 60세 이상이라면 2021년에는 20~40% 적용되며 장기보유 특별공제는 5년 이상이라면 20~50% 적용받게 됩니다.  조정대상지역 2 주택을 제외한 2 주택 이하의 주택 보유자라면 전년도 기준으로 재산세와 종부세 세액의 150%의 금액을 초과하는 금액은 과세하지 않는 세부담 상한이 적용되는데요.

 

기존에는 부부 공동명의를 1세대 1 주택자에서 제외하고, 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원의 기본공제를 받거나, 1가구 1 주택자를 9억 원으로 적용하여 고령자와 장기보유 공제받는 법 중 한 가지를 선택했었는데요.

 

내년부터는 부부 공동명의로 된 1 주택자도 종합부동산세 고령과 장기보유 세액공제를 받을 수 있게 되면서 종합부동산세 부담을 덜게 되었답니다. 부부 공동명의라도 고가 주택이라면 종합부동산세 폭탄에 대한 우려가 많았는데요. 종부세법 개정안과 소득세법 개정안 등 2021년 세법 개정안 16개를 의결하면서 다음 달 열리는 본 회의에 최종 처리되면 부부 공동명의의 1 주택자도 종합부동산세의 부담을 덜 수 있게 되었답니다. 

 

종합부동산세를 많이내는 보유기간의 구간에 접어들면 단독명의로 바뀌는 방법을 선택하는 분도 나올 텐데요. 10~20년까지는 부부 공동명의로 세금을 내고 고령과 장기 공제의 합계가 40~80%가 되는 시점에서는 단독명의 변경을 통해 절세효과를 얻을 수 있다고 합니다.

 

그 외에도 대출과 양도, 임대를 진행할 때 함께해야 하니 장점이자 단점으로 작용할 수 있겠고, 임대주택이라면 임대소득세 계산 시에 낮은 세율이 적용될 수 있답니다. 공시 가격이 상승하면서 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환될 수 있는 부분도 눈여겨봐야 하고, 임대주택이라면 사업자 등록 후에 임대소득 산출이 되면서 피부양자 자격이 박탈될 수 있으니 각자의 상황에 맞게 선택하시면 될 것 같네요.

 

<2020.12.09. 부부 공동명의 종합부동산세와 양도소득세 >