주택임대차보호법 알아볼까요?

주택임대차는 집주인이 세입자에게 주택을 사용, 수익 하게 하고 세입자는 그 대가로 차임을 지급한다는 합의로 성립하며, 민법에 따른 임대차 규정으로 경제적 약자인 임차인의 권리 보호에 어려운 부분이 많아 민법의 특별법으로 주택임대차보호법을 제정하였답니다.

 

주택임대차가 당사자간 합의에 의한 계약이지만, 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다만, 임차인에게 불리하지 않은 부분은 유효합니다.

 

임대인의 권리로는 임대료 지급의 청구와 증액, 임대차 계약이 종료하면 주택의 반환청구와 원상회복을 요구할 수 있으며, 임대한 주택의 보전에 필요한 행위를 할 수 있으며, 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무와 보증금 반환의무가 있답니다.

 

임차인의 권리로는 임대한 주택을 사용 수익 하며, 존속기간 주장과 차임 감액청구권, 차임지급의무와 주택 임차에 따른 의무와 임차한 주택을 반환하고 원상회복할 의무가 있답니다.

 

대한민국 국적을 가졌다면 해당 법의 보호 대상이 되지만, 외국인과 재외동포는 원칙적으로 적용받을 수 없습니다. 그러나 예외적으로 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 마치고 거주 중이라면 보호대상이 되며, 재외동포가 장기 체류하면서 주택에 임대차하는 경우도 보호대상이 된다는 판례가 있습니다.

 

주택임대차보호법의 대상으로 법인도 특별한 사정이 없는 한 보호받지 못하는데, 법인명의나 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖춰도 주민등록으로 인정받지 않지만, 예외적으로 한국 토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사와 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 뒤,  그 법인이 정한 직원이 주택을 인도받고, 주민등록을 마쳤을 때라면 그다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 발생하며, 임대차가 끝나기 전에 직원이 변경된 경우라면 그 법인이 선정한 새로운 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음날부터 마찬가지로 적용됩니다.

 

주택임대차보호법은 주택과 주거용 건물의 전부나 일부에  임대차하는 경우로, 임차주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용하는 경우도 해당됩니다. 주거용 건물의 판단기준은 공부상의 표기만을 기준이 아니라 실지 용도에 따라 정해지며, 미등기 무허가 건물에도 적용되며, 임대차 계약을 체결한 때를 기준으로 합니다. <일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않음>

 

임대차의 존속기간은 2년을 주장할 수 있지만 반드시 2년으로 계약할 필요는 없으며, 1년으로 정한 경우라면, 1년 후 이사를 가고 싶으면 가면서 임차보증금을 돌려받을 수 있으며, 계속 살고 싶다면 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보기 때문에, 임대인은 임대차 계약을 체결했더라도 1년으로 주장할 수 없답니다.

 

2020년 12월 10일 이후의 계약분부터 임대인은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신여부를 통보해야며, 임차인도 마찬가지로 2개월 전에 계약갱신여부를 통보해야 합니다. 갱신여부를 통보하지 않는다면 묵시적 계약갱신과 연동되어, 계약갱신 청구권의 행사가 만료되니 참고하시기 바랍니다.

 

<2020.12.02. 주택임대차보호법>