분양권을 보유한 1주택자의 양도소득세

안녕하세요. 오늘은 지인의 부탁으로 국세청에 문의한 결과를 정리해 볼까 합니다. 1세대 혹은 가구라는 개념은 세대별 주민등록표에 기재된 세대수와 그 가족을 말하는 것이고, 부부는 각각 1 주택을 소유하더라고 1 가구 1 주택 요건이 성립되지 않는데요.

 

 

기본적으로, 9억 원을 초과할 경우를 제외하고는 1세대가 2년 이상 보유한 주택을 매도할 때는 양도 속 득세가 면제됩니다. 여기서 추가로 조정지역일 경우에는 실거주를 2년이 추가되어 이왕이면 실제 거주하는 집에서 2년이 지난 뒤 비과세 받는 것이 좋겠죠.

 

지인은 조정대상지역으로 지정되기 전 2년 이상 실거주하는 아파트가 있는 상황에서, 우연찮게 비조정지역의 분양권을 취득한 경우인데요. 내년 초에 잔금을 치고 입주할 예정으로 현재 거주 중인 조정대상지역의 아파트를 매매할 경우 비과세 여부를 궁금해하더군요.

 

 

 

 

그래서 국세청에 문의한 결과 3년 이내의 기존 아파트를 매매할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다는 답변을 들었습니다. 이는 부부 공동명의여도 마찬가지로 준공된 아파트의 입주잔금을 치르거나 등기 일로부터 3년 안에 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있는데요.

이는 조정대상지역의 분양권일 경우도 같답니다.

 

단 3년 안에 팔지 못하면 비과세 받을 수 없고, 3년이 지난 매매시점부터 이사 갈 예정인 신규 아파트의 실거주 기간이 계산된답니다. 지인의 경우는 비조정지역이니 실거주 유무가 양도세 비과세 요건에 해당하진 않지만, 혹시 규제지역으로 지정되면 그 기간을 맞춰야겠죠.

 

2021년 1월 1일 이후부터는 조정대상지역의 경우에 2년 이상 보유한 경우 1 주택이 된 날부터 계산하고, 보유기간 중 2년 이상 거주요건이 추가되며, 비조정대상지역은 2년 이상보유요건으로 1 주택이 된 날부터 계산됩니다.

 

 

 

 

그리고  올해 1월 1일부터는 분양권도 주택 수에 포함되어 2 주택자가 될 수 있으니 분양권 매수를 고려 중인 분이라면 다주택자가 될 수 있음을 고려하고 결정해야 합니다.

 

장기보유 특별공제요건도 기존에는 양도차익에 보유기간에 따라 공제율이 계산되었지만, 2021년 1월 1일부터는 거주기간 공제율도 추가되었으니 참고하시고요.  올해 6월 1일부터는 조정대상지역에서 분양권을 거래하게 되면 보유기간을 불문하고 50%가 적용되던 기존의 법이 바뀌어 1년 미만은 70%, 이상은 60%의 세율 적용됩니다.

 

지인의 경우는 법령이 개정되기 전에 분양권에 당첨된 경우로 실거주를 목적으로 준공되어 이사하면서 기존에 거주 중인 아파트를 매매할 계획으로 아무래도 요즘 부동산 시장이 내려간다 오른다 예상하기 어려운 시점이라 고민이 많은 것 같더라고요. 

 

 

 

 

마지막으로 정리하자면, 1 주택을 보유한 상태에서 규제지역이라면 실거주 2년을 충족한 9억 원 이하의 집을 매매한다면 비과세 되며,

올해 1월 1일 이전에 취득한 분양권이 있어서 입주예정이라면 잔금, 등기 시점으로부터 3년 이내에 종전의 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그럼 오늘은 여기까지..!