조정대상지역이란?

핀셋 규제로 시작된 정부의 실수요자 중심의 주거정책으로 주택법에 근거하여 부동산 시장 과열을 막기 위해 지정하는 조정대상지역은 물가상승률 2배 이상 주택 가격이 상승하거나 5대 1이 이상 청약경쟁률을 보이는 곳 등이 해당됩니다.

 

올해 7월을 기준으로 10월 한국감정원의 주택 가격 동향조사 변동률에 따르면 물가지수 변동률 1.3배가 넘는 지역이 조정대상지역 요건이 충족되어  규제지역으로 지정될지 모른다는 뉴스를 접할 수 있는데요.

 

2020년 11월 18일 뉴스를 기준으로 판단하자면, 경기도 김포시와 부산 해운대구와 수영구, 동래구,  대구 수성구와 달서구, 울산과 충남 천안시와 공주시, 계룡시로 늦어도 이달 규제지역에 추가 지정될 것으로 보인답니다.

 

6.17 대책으로 서울 전 지역과 경기 일부 지역 제외 지역과 강화와 웅진을 제외한 인천 지역, 행복도시 예정지역인 세종시와 대전, 동지역과 오창, 오송읍인 청주가 해당하는데요.

 

조정대상지역에 지정되면 1 주택자가 1 주택을 취득하여 2 주택이 되면 8%의 취득세를 내야 하며 3 주택 이상이면 12%의 취득세율을 적용받으며, 조정지역 내 주택을 1년 내 처분하는 조건으로 1~3%의 취득세가 적용되며, 기존 1 주택에서 1 주택을 취득할 때 주택담보대출이 금지되니 신중한 투자가 필요한데요.

 

만약 대출을 구입한 경우라면 6개월이내 기존주택을 처분하는 조건으로 가능하며, 무주택자라면 6개월 내 입주하는 조건으로 실수요자를 위한 정책으로 갭 투자를 막겠다는 규제가 적용되어, 무주택자의 보금자리 대출 신청 시에 3개월 내 전입신고와 1년 이상 실거주 의무를 위반할 경우 대출금을 회수해야 한답니다.

 

1세대 1 주택 2년 보유와 2년 실거주 요건을 충족해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 조정대상지역 다주택자는 양도소득세 중과세율이 10% 인상되어 2021년 6월 1일부터 적용되는데요. 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 주택수에 포함됩니다.

 

청약통장 가입 2년 이상의 조건에 24회 이상 납부해야 1순위가 되니 청약신청 시 주의 세대주만 청약할 수 있으며, 당첨 후 소유권 이전 등기 전에는 전매가 불가하고, 2년 지난 분양권이라도 기관에 관계없이 60%가 적용되며, 2 주택 이상자는 청약이 불가합니다.

 

국토교통부장관은 해당 지역을 유지할 필요가 없다고 판단되면 주거정책 심의위원회의 심의를 거쳐 지정 해제하게 되며, 해당 지역에 지정된 지역의 시도지사 또는 시군구청장은 지정후 주택 가격이 안정되면 유지할 필요가 없다고 판단하여 해제를 국토교통부 장관에게 요청할 수 있는데요.

 

규제지역으로 묶이면서  풍선효과로 인접지역의 부동산 가격이 상승하고, 그에 따라 규제지역에 해당하면서 결론적으로 부동산 가격 상승을 부추김에 따라 실수요자를 위한 주거정책이 맞는지 의심이 가지만, 현명한 투자자에겐 새로운 부의 기회가 되는 정책이라 희비가 교차한다고 볼 수 있네요.

 

연일 계속되는 부동산 정책으로 피로감을 느끼는 분이 많은데요. 자신이 거주하는 혹은 구매하고자 하는 지역이 조정대상지역에 해당하는지 여부와 해당되면 바로 적용되는 규제를 고려하여 현명한 선택에 도움되길 바라며 글을 마칩니다.

 

<2020.11.18. 조정대상지역>