상생임대주택 양도소득세 특례 정리

공공성을 준수하는 사적 임대인으로, 임대 개시 시점에 1세대 1 주택자로 기준시가 9억 원 이하의 주택이라면, 조정대상지역 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 중 1년을 인정하는 것이 상생 임대인 제도입니다.

 

2022년 6월 21일 국토교통부는 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 중 상생 임대인 양도세 특례를 확대 개편할 것을 밝혔습니다.

 

 

상생임대주택 양도 소득세 특례 적용

상생 임대주택 인정요건을 폐지하여 다주택자나 향후 1 주택자 전환 계획을 가진 임대인에게도 적용하고, 조정대상지역 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주 요건을 면제합니다.

 

1세대 1 주택자를 위한 장기보유 특별공제 적용에 필요한 2년 거주요건도 면제하는 제도를 2024년 12월 31일까지 2년 연장할 계획으로, 2021년 12월 20일 상생 임대인 제도 최초 시행일 이후 임대하는 분부터 적용합니다.

 

 

 

상생 임대주택 양도세 특례 확대 개편 관련  질문 정리

• 다주택자의 경우, 상생 임대주택 양도 시 필히 1 주택자로 전환하여야 하고, 최종적으로 양도되는 1세대 1 주택의 요건을 충족하는 경우 양도세 2년 거주 비과세와 장 특공제 거주요건 2년이 면제됩니다.
• 상생 임대차 계약으로 인정받는 지건 임대차 계약이란 주택을 취득한 후 새롭게 계약을 체결한 것으로, 기존에 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차 계약까지 승계받은 경우는 해당되지 않습니다.
• 5% 이하의 인상을 준수하는 임대인에게 혜택을 주는 제도로 직전 임대차 계약과 새롭게 체결하는 상생 임대차 계약의 임대인은 승계가 아닌 같은 사람 이어야 하지만, 임차인은 달라도 무방하며, 임대인이 직접 거주하거나 공실 등의 이유로 시간적 공간이 있어도 인정됩니다.

 

 

• 2024년 12월 31일 안으로 체결하는 계약으로 실제로 계약금을 받은 사실이 인정되어야 하며, 1세대 1 주택 양도세 비과세를 이유로 2년 거주요건을 채우려고 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위해 계약갱신 청구권을 행사할 수 있는데요. 이때도 상생 임대차 계약으로 인정됩니다.
• 등록 임대주택사업자도 상생 임대주택이 될 수 있으며, 다가구 주택 전체를 양도할 때는 일반 주택과 같이 자체를 1 주택으로 보며, 독립 구획별 양도 시에는 해당 양도 구획을 1 주택으로 보아 상생 임대주택을 적용합니다.
• 직전 임대차 계약에 따른 의무 임대기간은 1년 6개월 이상입니다. 그래서 계약기간과 실제 임대기간이 다른 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정하는데 예를 들면, 1년 7개월 이상 거주 시 상생 임대차 계약이 인정되지만 1년 6개월에 미치지 못할 경우에는 인정되지 않습니다.
• 상생 임대차 계약 시 전세에서 월세 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 인상 여부는 민간임대주택 특별법 제44조 4항에 따른 산정률에 따라 연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 비율로 산정합니다.

 

 

220623 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답.hwpx

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